Här beskrivs de fastighetsrättsliga, tekniska, ekonomiska, organisatoriska och administrativa åtgärder som behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras på ett bra sätt. Vidare redovisas de konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägare och andra berörda.
Mellan kommunen och exploatören, Nordanvägens fastighet AB, ska det tecknas exploateringsavtal som reglerar följande frågor:
Fastighetsreglering
· Att byggnation i huvudsak ska följa framtagen gestaltningsbilaga.
· Projektering och utbyggnad av anläggningar och bebyggelse.
· Tidplan för planens genomförande.
· Kostnader för utbyggnad av gata samt övriga avgifter.
· Ovanstående punkter beskrivs närmare i följande avsnitt.
Exploateringsavtalet ersätter tidigare tecknat ramavtal. Kommunstyrelsen ska godkänna exploateringsavtalet innan detaljplanen antas.
När detaljplanen vunnit laga kraft kan fastighetsrättsliga åtgärder ske. Ansökan om avstyckning, marköverlåtelse genom fastighetsreglering, ledningsrätt eller servitut inlämnas till Lantmäteriet. Exploatören betalar fastighetsbildningskostnaden för att bilda fastigheter eller gemensamhetsanläggningar enligt detaljplan. Kostnad för Lantmäteriets åtgärder debiteras efter vid varje tidpunkt gällande taxa. Kommunen ansöker om fastighetsbildning. Detta ska regleras i exploateringsavtalet.
Mellan kommunen och exploatören kommer mindre marköverlåtelser att ske. Exploatören överlåter mark för allmänna platser till kommunen utan ersättning. Kommunen överlåter mark för kvartersmark till exploatören mot ersättning som baseras på värdering av marken efter laga kraftvunnen detaljplan. Överlåtelserna regleras i exploateringsavtal mellan parterna.
Kvartersmarken planeras genom fastighetsbildning bli tre exploateringsfastigheter för bostadsändamål. En bostadsrättsförening som äger fastigheterna kommer att bildas. Ansökning om fastighetsbildning görs av byggaktören/markägaren.
Detaljplanen innebär att nedanstående åtgärder behövs för att fastigheterna och deras gränser ska överensstämma med planen.
Allmän plats
Följande mark (markerad blå, se illustrationen sidan 28) är utlagd som allmän plats i detaljplanen och ska genom fastighetsreglering föras över till kommunens fastighet Grimsta 51:1.
Del av Grimsta 44:7 ska överföras till Grimsta 51:1 för att möjliggöra gata (1).
Del av Grimsta 5:133 ska överföras till Grimsta 51:1för att möjliggöra gata (2).
Kommunen ansöker om fastighetsbildning. Observera att illustrerade arealer är ungefärliga.
Kvartersmark
Följande mark (markerad gul, se illustration nedan) är utlagd som kvartersmark i detaljplanen och ska genom fastighetsreglering föras över till respektive fastighet enligt nedan.
Del av Grimsta 51:1 ska överföras till Grimsta 5:133 för att möjliggöra bostadsändamål (3).
Del av Grimsta 51:1 ska överföras till Grimsta 5:133 samt Grimsta 44:7 för att möjliggöra bostadsändamål (del av 4).
Del av Grimsta 44:6 ska överföras till Grimsta 5:133 samt Grimsta 44:7 för att möjliggöra bostadsändamål (del av 4).
Blått är privatägd mark som övergår till kommunal mark. Gult är kommunal mark som övergår till privatägd mark.
När flera fastigheter har liknande behov av en anläggning kan en gemensamhetsanläggning bildas. Gemensamhetsanläggningen bildas av Lantmäteriet genom en anläggningsförrättning.
Det finns inga gemensamhetsanläggningar inom området idag. Planförslaget pekar ut följande ytor för gemensamma behov.
Område A är en gemensamhetsanläggning för lek och vistelse. Här är det tänkt att ett växthus ska uppföras. Miljöhus ska uppföras inom området och bostadsparkering får uppföras närmast gatan.
Område B är en gemensamhetsanläggning för omhändertagande av dagvatten. Marken ska utformas som en gångväg med genomsläppligt material och 12 centimeter höga kantstenar.
Byggaktör/fastighetsägare eller den blivande bostadsrättsföreningen ansöker om bildandet av gemensamhetsanläggningarna.
Servitut är en rätt att på ett visst bestämt sätt använda en annan fastighet. Det finns två typer av servitut, dels avtalsservitut, som innebär att avtal upprättas mellan berörda fastigheter, dels officialservitut, som innebär att Lantmäteriet bildar servitutet (myndighetsbeslut).
Befintliga
Enligt fastighetsförteckningen finns ett officialservitut (01-FRE-661) inom området. Servitutet belastar Grimsta 44:77 med rättighet för el, vatten och avlopp till förmån för Grimsta 44:8. På motsvarande sätt belastar servitutet även Grimsta 44:8 med rättighet för el, vatten och avlopp till förmån för Grimsta 44:77.
Servitutet avses upphävas och nya ledningar för VA respektive el förläggs i gatan. Exploatör ansöker om upphävande av servitutet, vilket regleras i exploateringsavtalet.
Tillkommande
Planförslaget ställer inte krav på några nya servitut.
Ledningsrätt
Rätt att anlägga och underhålla ledningar för till exempel vatten, avlopp och el säkerställs genom ledningsrätt. Ledningsrätt är en rätt att använda någon annans mark för någon form av ledning.
Befintliga
Enligt fastighetsförteckningen finns en ledningsrätt inom planområdet (figur C på kartbild sidan 29). Det är fastigheten Grimsta 5:133 som belastas av ledningsrätt för ändamålet dagvattenledning. Ledningsrättshavare är kommunen och ledningens syfte är att avvattna lågpunkten inom Grimsta 44:8.
Exploateringen innebär att dagvattnets avrinningsvägar till Grimsta 44:8 till stor del skärs av och dagvattnet leds via gatan ut ur planområdet. Detta innebär att ledningsrätten kan tas bort utan att ersättas med någon ny i annat läge.
Tillkommande
I detaljplanen föreslås följande ledningsrätt bildas inom u-område.
Ledningsrätt för VA (figur D på kartbild sidan 29) föreslås inom fastigheten Grimsta 44:77. Ledningen syftar till att möjliggöra kommunalt VA till bebyggelsen inom fastigheten Grimsta 44:8.
Kommunen ansöker om såväl tillkommande ledningsrätt som upphävande av befintlig ledningsrätt hos Lantmäteriet.
När detaljplanen vunnit laga kraft kan utbyggnaden av allmänna anläggningar påbörjas. Kommunen kommer att bygga ut samtliga allmänna anläggningar som krävs för genomförandet av detaljplanen. Efter att allmänna anläggningar färdigställts kan byggherrar få tillgång till sina fastigheter och byggnationen av bostäder kan påbörjas. Allmänna anläggningar som behöver genomföras redovisas nedan. Måtten är ungefärligt angivna.
· Utbyggnad av gata, 320 meter.
· Utbyggnad av gång- och cykelbana, 120 meter.
· Utbyggnad av gång- och cykelbana utanför planen, 140 meter.
· Justering av Nordanvägen, 165 meter.
· Framdragande av VA- ledningar till området, 140 meter.
· Anläggande av spill och vattenledningar inom området, 165 meter.
· Anläggande av dagvattenledning inom området, 230 meter.
En gång- och cykelväg som sträcker sig utanför planområdet längs Nordanvägen fram till Violvägen kommer att anläggas. Vägen kommer att öka den totala vägbredden för Nordanvägen på den sträckan men kommer fortfarande rymmas inom befintliga detaljplaner.
Föroreningar i mark ska avlägsnas innan byggnation påbörjas. Anmälan om efterbehandling ska görs till kommunens Bygg- och miljökontor senast sex veckor innan arbetet påbörjas.
Alla påvisade föroreningar ska omgående anmälas till kommunens Bygg- och miljökontor i enlighet med 10 kapitlet 11 § Miljöbalken. Om nya föroreningar upptäcks vid schaktning ska kontoret informeras omgående. Bygg- och miljökontoret beslutar om åtgärdsmål och försiktighetsåtgärder.
Här beskrivs de ekonomiska konsekvenser som genomförandet av detaljplanen får för kommunen, exploatören, fastighetsägare med flera.
Kommunens exploateringsekonomi kan delas upp i nedanstående kostnader och intäkter:
Kostnader:
Exploatören står för kostnaderna för utbyggnad av gatan, vilket regleras i exploateringsavtalet.
Kostnaden för utbyggnad av vatten och avlopp är taxefinansierat och belastar VA-kollektivet. Ekonomiska medel för utbyggnad av allmän plats finns i kommunens flerårsplan med budget 2021-2023 (2023-2025?).
Intäkter:
Gatukostnadsersättning från exploatören för gator samt anslutningsavgifter för VA som tillfaller VA-kollektivet.
Driftskostnader för gata och VA. Cirka 35 mindre familjebostäder medför ett tillskott av barn som kommer att behöva förskole- och skolplatser.
Fastighetsägarens skyldighet att betala kostnader för utbyggnad av gata regleras i plan- och bygglagen (PBL) 6 kapitlet 24 §. I föreliggande detaljplan kommer kommunen att upphandla entreprenör som bygger ut gatorna medan fastighetsägaren/exploatören står för kostnaderna. Detta kommer att regleras i exploateringsavtalet.
Exploatören betalar fastighetsbildningskostnaden för att bilda fastigheter eller gemensamhetsanläggningar enligt detaljplan. Kostnad för Lantmäteriets åtgärder debiteras efter vid varje tidpunkt gällande taxa. Kommunen ansöker om fastighetsbildning. Detta ska regleras i exploateringsavtalet.
Användning av Upplands Väsby kommuns vatten- och avloppstjänster regleras förutom av lagstiftning (lagen om allmänna vattentjänster 2006:412) också av ”Allmänna Bestämmelser för användande av Upplands Väsby kommuns allmänna Vatten- och Avloppsanläggning” (ABVA). ABVA beslutas av kommunfullmäktige och reglerar förhållandet mellan abonnent och kommun. I ABVA regleras bland annat, anslutningar samt kommunens och fastighetsägarnas skyldigheter kring till exempel leverans, VA-installationer och underhåll.
För anslutning till det kommunala VA-ledningsnätet ska avgift betalas enligt för tiden gällande VA-taxa. Avgiften utgörs av anläggningsavgift (engångsavgift) och brukningsavgift (periodisk avgift). Anläggnings- och brukningsavgift debiteras när förbindelsepunkten är upprättad och meddelad.
Kostnad för ny anslutning eller flyttning av elserviser debiteras efter elnätsägarens taxa.
Kostnader för bygglov och bygganmälan och därtill hörande nybyggnadskarta debiteras vid varje tidpunkt gällande taxa.
Ett plankostnadsavtal är upprättat mellan Nordanvägens fastighet AB och kommunen vilket befriar från planavgift i samband med bygglov för den bebyggelse som ska ske inom området enligt denna detaljplan.
Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. I detaljplaneförslaget anges gata som allmän platsmark.
Kommunen är huvudman för de allmänna vatten- och avloppsledningarna inom området. För utbyggnad, drift och underhåll av allmänna vatten- och avloppsledningar samt allmänna gator ansvarar kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott i Upplands Väsby kommun.
Exploatören ansvarar för utbyggnaden av ledningar och byggnader inom kvartersmark. Blivande bostadsrättsförening kommer att ansvara för skötseln av de samfällda ytorna samt ledningar inom kvartersmark. Undantaget är de ledningar som ligger på kvartersmark men inom u-område. Dessa ansvarar kommunen för.
Lantmäteriet ansvarar för fastighetsbildningsåtgärder.
Bygg- och miljönämnden hanterar bygglov, marklov och rivningslov när planen vunnit laga kraft.
E.ON Elnät AB ansvarar för utbyggnad och drift av elnätet. Telia Sonera AB ansvarar för utbyggnad och drift av det fasta telefonnätet. För optokablar ansvarar respektive operatör.
Med hänsyn till att planen syftar till förändringar i en miljö med många berörda och många intressen har bygglovsplikten behållits på den nivå plan- och bygglagen reglerar inom detaljplanelagd mark.